臺北市大安區
信維整宅 公辦都更案
臺北市大安區大安段一小段264地號等2筆土地公辦都市更新案
公辦都更徵求出資者｜共負比 42.68% 為門檻兼 20 分配分｜容積獎勵已達 2 倍上限。公告 115/7/29、申請截止 115/12/1。
3,391㎡
基地總面積 約 1026 坪
私有 82.84% / 國有 0.42% / 市有 16.74%
91%
參與意願比率
429/469 戶（需求說明書 1.7.2）
42.68%
共負上限
超即出局
1.62億
保證金合計
申請+履約一二期
G1
G1 · 決策摘要
CH 01–02
01投標決策建議
- 大安區信義路四段／大安路二段完整街廓，雙捷運大安站（淡水信義線＋文湖線）步行可及，區域比較案例成交 130–200 萬/坪支撐更新後定價
- 公辦都更由住都中心任實施者，出資者不需自行取得地主同意書，整合風險大幅前置
- 權屬與地籍單純：單一宗地、全數同一使用執照、無容積移轉需求、公有僅 17.16%
- 容積獎勵已確定達基準容積 100%（總容積 2 倍），獎勵爭取風險已消除，規劃不確定性低
- 模擬選配已完成並公開 728 戶／299 車位（可售 294）逐戶權值表，更新後價值錨點明確，財務模型可直接校準
- 更新後總銷 189.85 億、可售車位 294 個，量體具規模經濟
- 共負比 42.68% 同時是資格門檻（高於即不合格）與 20 分配分，但對應給分級距表在招商文件中留白，讓利效益無法計算
- 管理服務費 1.5 億全額不得列入共同負擔，且第一期 6,000 萬須於簽約後 3 日內給付
- 履約保證金 1.32 億（分二期各 6,600 萬）另加保固保證金，資金占用重且發還期長達 5 年
- 共同負擔 80.31 億中重建費用 51.00 億（63.51%）受造價要項拘束，可壓縮空間集中於管理費用 16.85 億（21.56%）
- 找補結構不利：318 筆須繳納 15.82 億、遠多於 203 筆領取 8.31 億，其中 101 筆須繳 500 萬以上，讓利壓力具體且持續
- 設計開挖率 79.36% 超出允建 73.75%，須靠都更審議放寬 5.61%，未過則地下 6 層／299 車位須調整，衝擊 10.06 億車位收益
- 🔴 風險管理費隱含費率 14.6%~15.9% 已頂到 113 年版 16% 上限，且契約 5.4.2 單向鎖死——委員按基準費率表（12.50%~14.00%）打回時，出資者分回直接減少且不得據此求償
- 🔴 最硬期限是實施者同意函的「徵得出資人起 1 年內報核」（≈116.12），逾期市府得廢止同意處分＝整案作廢；117.10.02 只是獎勵由 50% 降為 30%
- 本案公告共負比 42.68% 高於同段鄰案（富邦大安267）審議核定的 39.21% 達 3.47 個百分點，同一審議會將被直接對照
- 「整建住宅／整宅」在委員意見庫 8,000+ 則中命中 0 則，整宅容積規則的審議尺度無先例可循，風險定價須加緩衝
- 北棟屬出資者分回但地主選配率僅約 15%，南棟二房超額逾 2 倍——出資者自售的部分去化壓力最大
- 信維大樓已列黃單危險建築物（114.02.27 北市都建字第1146085275號），限期修繕補強是尚未消滅的義務
- 基地落在捷運信義線 50M 限建範圍內，與地下 6 層規劃疊加；捷運影響評估費用明訂由出資者負擔
- 契約 5 項高額財務曝險：股權維持 21.7.6、預售屋款信託 13.3、逾期未點交年息 10% 24.4.3.1、非可歸責終止管服費 1.5 億不退 24.4.3.5、可歸責終止履保金全沒且扣抵不足仍可追償＋興建成本不退 24.4.2.7/.9
- 53 戶尚未參與選配（含 5 戶失聯、8 戶產疑戶）；代拆程序至少 1 年且不含在中心公布期程內
- 更新後總銷採 188.15 億或 189.85 億？此為共負比分母，兩者對應 42.68% 與 42.30%（差 0.38 個百分點）
- 共同負擔比率對應給分表之 12 個級距與對應分數為何？公告文件（PDF 與 Word 原始檔）皆為空白
- 應分配權利價值 10,784,277,491（需求說明書表 4）與 10,775,192,110（權利價值表總計）差 908 萬，以何者為準
- 更新前各戶明細（簡報第 57 頁完整版）可否提供？現有招商文件僅節錄 3 筆，無法逐戶檢核分算
- 臺北市不動產估價師公會 114.7.11 新範本是否適用？簡報載明將參採，附件 9（115.07 定版）未納入
- 設計開挖率放寬 5.61% 是否已與都更審議取得共識？未通過時的調整方案為何
- 容積獎勵超出 50% 上限之無效額度（更正後 18.95%），出資者是否仍須逐項申請並負擔申請成本
- 托嬰中心 430㎡ 究竟屬「市有分回」（2.2.4）或「無償捐贈公益設施」（2.3.3）？兩條文並存，直接動到分回試算與更新後總值拆分
- 2F 與 24F 露臺是否同 3F 無法登記產權？權值表的露臺隱含單價 21.6%~22.3% 是否適用於這兩處
- 管理費用五項中的專業營建管理費，本案是不適用（住都中心為實施者）還是漏列／併入他項？請提供五項拆表
- 風險管理費之貸款期間月數與加計基數如何認定？（鄰案有因月數進位方式被要求修正之先例）
- 320 個機車位是否納入權利變換分配範圍？未計價是刻意排除或待補
- 同意函「徵得出資人起 1 年內」報核之起算日如何認定？非可歸責事由致逾期而被廢止同意處分時，責任如何歸屬
- 測量報告未涵蓋界址與共同壁認定，是否另有委託鑑界？現況圖是否足以支撐退縮線規劃前提
- 三個所有權人數版本（土地 516／建物 520／權值表 526）與 2F 市府分回三個面積數字（120.12／209.40／340.58）以何者為準
G2
G2 · 基地與整合
CH 03–05
03基地概述
3,391 m² (約 1,026 坪)
基地面積
第三種商業區(特)（原屬第二種商業區）＋第三種住宅區
使用分區
376.8%
基準容積率
65%
建蔽率
| 權屬 | 面積 (㎡) | 比例 | 管理機關 |
|---|---|---|---|
| 國有 | 14.4 m² (約 4.3 坪) | 0.42% | 財政部國有財產署 |
| 市有 | 567.7 m² (約 172 坪) | 16.74% | 臺北市市場處 / 臺北市政府財政局 |
| 私有 | 2,809.0 m² (約 850 坪) | 82.84% | 私地主 514 人 |
捷運淡水信義線 大安站捷運文湖線 大安站
本案部位於臺北市大安區信義路四段與大安路二段交會街廓，基地面積為3,391.00平方公尺，現況為地上6層老舊鋼筋混凝土建築。
條款規定
本案細節
- 更新前土地所有權人共計516人，包含私有土地82.84%、市有土地16.74%及國有土地0.42% §1.5.1
- 更新前建物為地上6層鋼筋混凝土造建築，共計482筆建號，總面積17,450.48平方公尺，所有權人520人 §1.5.2
- 現況建物於民國59至60年間興建，屋齡已逾54年，地面層多為店鋪使用，二樓以上多為住宅 §1.5.3
- 基地鄰近捷運淡水信義線與文湖線大安站，周邊商業活動熱絡，具極高開發價值與更新急迫性 §1.4.1
- 土地權屬（謄本 115.02.09）：私有 2,808.96㎡／82.84%（514 人）、市有 567.67㎡／16.74%、國有 14.37㎡／0.42%
- 合法建物 482 建號／17,450.48㎡／520 人；面積中位數 31.29㎡（9.47 坪），79.2% 落在 20–40㎡
- 現況地上 6 層／地下 1 層，屋齡約 54 年，全數同一使用執照，四面臨路 40M／15M／6M／6M
- 戶數 490 ＝ 建物清冊 482 建號扣市場處地下室 1 筆 ＋ 未保存登記 9 戶（推算，非原文明載）
- 最大單一權利人為臺北市市場處（建號 2208 信義路四段 60 之 1 號地下室 3,027.23㎡），持分 4.6764%
- 更新前權利價值總額 51.16 億（權值表精算），簡報 51.29 億係以概數 500 萬/坪計得，差額 1,310 萬純為四捨五入
- 🔴 信維大樓已於 114.02.27 依都發局北市都建字第 1146085275 號函經緊急評估「有危險之虞」列為黃單危險建築物，並限期完成修繕補強（劃定黃單危險建築物為更新地區案 表 1）
- 本案同時存在兩條更新地區法源：都更條例第 7 條第 1 項第 3 款迅行劃定（黃單，114.02.27）與整建住宅專案計畫（都更條例第 35 條）
- 基地落在捷運信義線 50M 限建範圍內（不在禁建範圍）；需求說明書 2.3.5.4 明訂捷運影響評估（禁限建範圍詳附件 12 光碟）所需費用由出資者負擔
- 文化資產與受保護樹木風險已排除（招商文件明列本案無須辦理文資審議、基地內無受保護樹木）
- 測量報告書（524 頁）第一冊為數值地形測量，不是地籍鑑界；498 頁逐戶頁含建號＋門牌＋構造＋實測面積＋尺寸圖＋現場照片，p524 另有 1:200 現況圖（可查退縮線）
備標觀點
- 出資者應完整掌握商業區與住宅區交錯之土地管制特性，妥善規劃基地整體開發強度 §2.2.1
- 備標團隊需考慮捷運禁限建範圍限制，於規劃設計階段納入捷運影響評估作業費用與時程 §2.3.5
- 現況高密度住宅與商業使用重疊，出資者應預先評估施工期間周邊交通引導與環評審議要件 §2.3.5
- 單一宗地、同一使用執照、無容積移轉需求，權屬與地籍條件單純，是本案少數的低風險面
- 更新前地價評估以法定容積 376.80%、無容積獎勵、合併利用為前提——這三個假設是審議必被檢驗處
- 建物已逾第四號公報耐用年數，估價採「尚可使用 5 年」前提；屋地不同人依第六號公報固定期間收益法（賸餘年數＋25 年）
- 既有估價成果由中泰不動產估價師聯合事務所出具，僅供模擬選配參考；正式權變須另委託 3 家估價者
- 黃單身分是出資計畫書「整體開發構想」章最有力的公共安全素材：限期修繕補強是尚未消滅的義務，不更新即須自費補強，可直接論證更新之急迫性與不作為成本
- 測量報告的界址與共同壁認定不在其委辦範圍，這是資訊缺口而非已排除風險；宜釐清是否另有委託鑑界，並確認 1:200 現況圖是否足以支撐退縮線與退縮距離的規劃前提
04整合現況
土地所有權人 516 人（私有 514）、合法建物所有權人 520 人；本案由中心任實施者，出資者不需自行取得同意書。第三階段參與意願比率 91.47%（429/469 戶），土地 89.11%、建物 88.42%
未整合戶逐戶分析
已表達參與意願，尚未完成選配
待規劃內容確定後再決定
對分回條件仍有疑慮
現階段不參與選配
含未辦繼承，無法聯繫（4 人）
未辦建物第一次登記；未辦竣者更新後分配價值歸臺北市
已召開 2 次地主說明會、2 次地區說明會
更新前土地及建物私有產權占約八成二，公有產權約占一成八；模擬選配參與意願比例已達91.47%。
條款規定
本案細節
- 市府110年啟動信維整宅公辦都更2.0專案，第一階段意願80.93%，第二階段意願80.51% §1.1
- 截至115年5月31日，本案總戶數參與模擬選配意願比例達91.47%（429戶/469戶） §1.7.2
- 全區土地所有權人共516人，合法建物所有權人共520人，總戶數490戶 §1.7.2
- 全區未辦繼承及無法聯繫戶共計5戶（涉及4名所有權人） §1.7.2
- 截至 115.05.31 尚未參與選配 53 戶：3 戶有意願、8 戶觀望、14 戶須繼續溝通、15 戶暫無意願、5 戶失聯、8 戶產疑戶
- 產疑戶（未辦建物第一次登記或未取得基地權利範圍）共 10 戶；未辦繼承及無法聯繫 5 戶（4 人）
- 產疑戶應依規定辦竣建物第一次登記或取得土地持分，未辦理者更新後分配價值歸臺北市所有
- 地區說明會已辦 2 場（115.04.11、115.04.18），模擬選配說明會 114.07.26 起辦理
- 模擬選配 527 筆權利中，446 筆已選配、81 筆未選配（含財政部國產署待正式選配）
05鄰地特殊議題
本案為完整街廓、單一宗地且全數同一使用執照，無共同壁或鄰地未納入問題；特殊議題集中於基地內部——10 戶未取得建物應分擔基地權利範圍土地（其中 8 戶為產疑戶，未辦建物第一次登記，面積合計 422.30 平方公尺、門牌涵蓋 116 號一樓至 43 號二樓等），未於期限完成登記者其更新後分配價值歸臺北市所有。
基地內包含10戶產權未完整戶（8戶產疑戶未辦建物保登），未於期限完成登記其更新後分配價值歸臺北市所有。
條款規定
本案細節
G3
G3 · 開發規劃
CH 06–09
06容積獎勵組合
法定容積率加權 376.80%（商三特 630%／住三 225%）；中央 45.69% ＋ 地方 20.00% 受都更獎勵上限 50% 限制只採計 50%，加整宅專案 50%，合計 100%＝基準容積 1 倍獎勵、總容積 2 倍
| 獎勵類別 | 適用 | 申請項目 / 估算 |
|---|---|---|
| 中央都更獎勵（都更建築容積獎勵辦法） | ✓ | 五# 原容積高於法定容積 20.69%（⚠️ 係簡報 114.07 推估；依附件 6 建管處 115.03.31 核定原建築容積地上 15,837.5㎡ 換算應為 23.95%）, 七# 捐贈公益設施 3.10%（計算式無出處，僅有「≈少捐 1.3 億元都更基金」之金額對價說明）, 十# 綠建築 6.00%（計算式無出處）, 十四# 公劃地區 5.00%（計算式無出處）, 十五# 完整街廓 5.00%（計算式無出處）, 十五# 規模 3,000–10,000㎡ 5.90%（計算式無出處） |
| 地方都更獎勵（臺北市都更建築容積獎勵辦法第 3 條） | ✓ | 整宅更新單元經北市府核定後逕依都更條例第 65 條第 6 項上限辦理 |
| 都更容積獎勵上限 | ✓ | 中央＋地方合計 65.69%，超出部分為無效額度, 無效額度應為 18.95%（以更正後原容積 23.95% 計）；沿用簡報 20.69% 則為 15.69% |
| 臺北市整建住宅專案計畫獎勵 | ✓ | 須於 117.10.02 前報核事業及權變計畫併同變更都市計畫, 逾期降為基準容積 30%（非全損）：公告後五年內 50%、第六至八年 30%；本專案計畫受理期間至 120.12.31, 另須於核定之日起 1 年內申請建造執照，未辦者依本專案變更之都市計畫回復原都市計畫（契約 4.1.5.1 已自訂更嚴之核定後 90 日）, 附室內住宅 1 坪換 1 坪上限（僅限制原樓上住宅所有權人） |
本案適用臺北市整建住宅專案計畫，出資者義務為至少取得基準容積100%之容積獎勵，並須於117年10月2日前報核。
條款規定
本案細節
- 本案原建築容積業經建管處回函認定，出資者應依法精算最有利之獎勵組合 §2.3.2
- 捐贈指定公益設施（社會局托嬰中心）可依都市更新建築容積獎勵辦法第7條申請容積獎勵 §2.3.3
- 都市計畫變更內容應申請建蔽率放寬，實際放寬幅度依臺北市都市計畫委員會審議通過為準 §2.3.4
- 中央都更獎勵小計 45.69%：原容積高於法定 20.69%、捐贈公益設施 3.10%、綠建築 6.00%、公劃地區 5.00%、完整街廓 5.00%、規模 3,000–10,000㎡ 5.90%
- ⚠️ 20.69% 係簡報（114.07）推估值，非文件載明值：依附件 6（建管處 115.03.31 核定原建築容積地上 15,837.5㎡）與基準容積 12,777.29㎡（3,391.00㎡ × 376.80%）換算應為 23.95%（已獨立重算二次吻合）
- 上述六項中，僅原容積擇優一項可回原文驗算；3.10%／6.00%／5.00%／5.00%／5.90% 五項之計算式在全部招商文件中查無出處（3.10% 僅有「≈少捐 1.3 億元都更基金」的金額對價說明）
- 地方都更獎勵 20.00%（臺北市都更建築容積獎勵辦法第 3 條，整宅更新單元逕依條例第 65 條第 6 項上限辦理）
- 中央＋地方 65.69% 受「都更容積獎勵上限 50%」限制，實際只採計 50%
- 再加臺北市整建住宅專案計畫獎勵 50%，合計 100%（基準容積 1 倍獎勵、總容積 2 倍）
- 法定容積率：商三特 630%、住三 225%，依面積加權後為 376.80%（簡報第 12 頁）
- 設計容積率 753.00% ＜ 允建 753.60%；設計建蔽率 70.31% ＜ 允建 79.06%
備標觀點
- 取得基準容積100%獎勵為招商硬性義務，出資者應建立嚴謹時程控管以確保於117年10月2日前順利報核 §2.3.4
- 應充分運用整宅專案計畫與原容積認定效益，最大化可建築樓地板面積以提升專案整體財務可行性 §2.3.2
- 建蔽率放寬與容積獎勵需經都市計畫委員會與都審會審議，設計方案應具備高度公益性與說服力 §2.3.4
- 容積獎勵已打滿，投標方案無法靠多爭取容積勝出，競爭點只剩共負比與設計品質
- 中央＋地方申請 65.69% 卻只採計 50%，超出的無效額度為 18.95%（以更正後原容積 23.95% 計；若沿用簡報 20.69% 則為 15.69%），其作用應是為審議個別項目被打折預留緩衝（推論，非原文明載）
- 整宅專案 50% 獎勵綁定 117.10.02 前報核；逾期不是全損，而是降為基準容積 30%（修訂臺北市整建住宅專案計畫 柒、五、(一)：公告後五年內 50%、第六至八年 30%），損失 20 個百分點 ≈ 2,555㎡ ≈ 773 坪，獎勵合計由 100% 降為 80%、總容積由 2 倍降為 1.8 倍
- ⚠️ 本案真正最硬的期限不是 117.10.02：需求說明書附件 1 實施者同意函（府授都新字第 1140156022 號）載明「完成招商作業及徵得出資人起 1 年內」須報核（≈ 116.12），逾期市府得依行政程序法第 123 條第 3 項廢止同意處分＝整案作廢；117.10.02 反而尚有約 10 個月緩衝
- 第三個期限：整宅專案計畫另要求「核定之日起 1 年內申請建造執照」，未辦者依本專案變更之都市計畫回復原都市計畫（獎勵容積全失）；所幸契約 4.1.5.1 自訂更嚴的「核定後 90 日內請照」，已把此風險壓縮
- 整宅專案獎勵 50% 附帶「室內住宅 1 坪換 1 坪」上限，僅限制原樓上住宅所有權人；1F 店面選配樓上住宅不受限（115.04.11 說明會）
- 設計開挖率 79.36% 高於允建 73.75%，須靠都更審議放寬 5.61%；未通過則地下 6 層／299 車位須調整，直接衝擊 10.06 億車位收益
07分回需求
國有分回
中華民國(國產署)更新前權利價值23,895,443元，應分配權利價值50,243,857元，待正式選配繳交
權利變換
市有分回
經114年6月5日第22次及114年12月3日第25次臺北市市有資產供需整合會議審議通過
權利變換
私地主分回
私有土地及合法建物所有權人依模擬選配結果與住戶意見進行更新後房地選配與權益分配
權利變換
採權利變換方式實施，臺北市分回需求包含超級市場、托嬰中心及區民活動中心，所有權人多選超選需依規定繳納差額價金。
條款規定
本案細節
- 模擬選配統計多選138人（30.13%）、超選180人（39.30%）、少選130人（28.38%）、不選10人（2.18%） §2.5.2
- 多選及超選總金額達1,571,767,183元，占共同負擔金額（約80.31億元）之19.57% §2.5.2
- 國產署更新前權利價值為23,895,443元，應分配權利價值為50,243,857元，待正式選配時繳交 §附件10
- 臺北市政府市有土地更新後將依市有資產供需整合會議決議分回公益設施與特定局處需求空間 §2.2.4
- 更新後總戶數 728 戶：住宅 635（北棟 236／南棟 399）、店鋪 90（1F 60／2F 30）、公有分回 3
- 公有分回 3 戶＝B1 超市 506.63 坪、2F 托嬰中心 220.46 坪、2F 區民活動中心 120.12 坪（產權面積，含公設持分；官方規格為室內面積 300／130.07／60 坪，口徑不同不可直接相減）
- 三項公益設施全部落在 B1F 與 2F 南棟，1F 60 個單元全數為店面，排擠數＝0；但托嬰官方規格要求「1 樓優先」，實際規劃在 2F 屬未依優先順序，審議可能要求說明
- 更新後逐項銷售均價：1F 店舖 209.50 萬/坪、2F 店舖 144.14、3F 以上住宅 148.87、B1 超市 54.00、車位 342.20 萬/個
- 最小分配單元價值＝ 4F-B4 戶 11,765,040 元，未達此金額者不能參與選配
- 露臺共三處（2F 南北棟間庭園景觀區、3F、24F 之 C01/C02 與 C04/C05 間），僅 3F 圖面載明「約定專用、屬全體住戶共有、無法登記產權」，2F 與 24F 無此但書
- 另有機車位 320 個（一般 90×220 共 313 個＋無障礙 225×220 共 7 個），完全未見於權值表估價範圍，是第四條未估價產品線
- 北棟原則保留予出資者分回，但北棟地主選配率僅約 15%；南棟二房嚴重超額（B13 達 223.8%）⇒ 出資者分回的部分去化壓力最大
- 更新後總銷（權值表 728 戶逐筆實算）：房屋 179.79 億＋車位 10.06 億＝189.85 億
- 住宅樓層別效用比以 10F 為 100：4F 最低 94.14、24F 頂樓最高 120.72，垂直價差約 28%
- 標準層單價級差固定每層 +14,000 元/坪，唯一非線性斷點在 16F→17F（跳 +28,000）
- 車位可售 294 個，B1 均價 404 萬遞減至 B6 均價 306 萬，每下降一層約減 15–20 萬
- 找補結構：預計領取 203 筆／8.31 億、預計繳納 318 筆／15.82 億，101 筆須繳 500 萬以上
- 模擬選配集中度高：728 戶僅 225 戶被選（30.9%），1F 被選 98 次為各層之冠；車位僅 90/294 被選
備標觀點
- 多選與超選金額高達15.72億元，出資者應評估提供相關金融機構融資窗口以降低住戶違約風險 §3.1.3
- 強制執行成果全數移轉予出資者追繳，出資者需承擔差額價金回收時程與法律追討負擔 §2.5.2
- 出資者應依據住戶選配統計與店鋪房型需求，優化更新後建築單元規劃以提高住宅與商場選配率 §2.5.1
- 要繳錢的（318 筆）比能領錢的（203 筆）多 57%，這是住戶反覆訴求「讓利」的結構性原因
- 共負比每降 1 個百分點，直接改善的就是這 318 筆的找補負擔——是 20 分配分之外的實質談判籌碼
- 樓層別效用比已被固定為線性結構，投標方案若調整戶型或樓層配置，這條線是審議最容易檢驗的一致性指標
- 重複選配壓力集中在 1F 與低樓層，正式選配抽籤爭議可預期，宜於出資計畫書中提出具體處理機制
- 北棟原則保留予出資者分回，出資者對可售產品配置有主導空間；南棟商業強度受限（僅辦公／美容美髮類）
- ⚠️ 但北棟選配率僅約 15%，圖冊中心自己註明「北棟屬出資者分回，選配此處者建議請改選南棟住宅」——出資者要自售的那一半正是最難去化的，出資計畫書「整體開發構想」章必須正面處理
- 2F 與 24F 露臺未載明產權定性，權值表的「露臺隱含單價 21.6%~22.3%」是否適用於這兩處無從判斷；若同 3F 無法登記產權，將影響銷售說詞與定價，建議列入釋疑
- 320 個機車位未計價，是可爭取的額外收益，但也可能被審議要求納入共同負擔分配——兩個方向都要先問清楚
08公益設施回饋
捐贈：社會福利設施及市有設施
⚠️ 上表坪數為權值表所載「更新後產權面積」（含公設持分），與需求說明書附件 4 各機關來函所載之「室內／使用面積」口徑不同，不可直接相減。以圖冊載明之平均公設比 35.57% 對齊口徑後，三項合計實際落差約 +55.78 坪（+11.4%），而非表面上的 +357 坪（+72.9%）。
| 項目 | 坪數 |
|---|---|
| 公辦民營托嬰中心（社會局） | 220.46 坪 |
| 住安區民活動中心（大安區公所） | 120.12 坪 |
| 超級市場（市場處） | 506.63 坪 |
三項公益設施全部安排在 B1F 與 2F 南棟，1F 60 個單元全數為店面，排擠數＝0（圖冊平面圖逐張判讀）。
本案須捐贈設置社會局公辦民營托嬰中心等公益設施，產權無償登記為臺北市所有並由各主管局處營運。
條款規定
本案細節
- 本案市有設施需求經114年6月5日第22次及12月3日第25次市有資產供需整合會議審議通過 §2.2.4
- 市有分回設施包含市場處設置超級市場、社會局設置托嬰中心及大安區公所設置住安區民活動中心 §2.2.4
- 超級市場與托嬰中心等設施規劃於地面層或指定樓層，需具備獨立出入口與優良動線規劃 §2.2.2
- 托嬰中心官方規格（社會局 114.03.27 北市社婦幼字第1143059605號）：430㎡（≈130.07 坪）室內空間；樓層以 1 樓優先、2 樓以下為原則；不跨樓層及無夾層；須完整方正、無過多畸零空間
- 區民活動中心官方規格（市有資產供需整合會議第 25 次，114.12.03）：住安里人口未逾 5,300 人，使用面積上限 50 坪（含里辦公處 10 坪）＋附屬設施 10 坪＝合計 60 坪
- 區民活動中心另有五項設置條件：獨立出入口、獨立水電表及空調、合理分配公共設施比例、無障礙設施、區隔空間供里辦公處進駐；不得設置於騎樓下及地下室
- 超級市場官方規格（市場處 114.03.19 北市市輔字第1143005540號）：所需設施空間 300 坪（含賣場及附屬冷凍藏、空調、備用緊急發電機等硬體設置空間）；倘分回面積不符經濟效益，市場處仍需酌量設置現代化市場之可行性
- 官方規格三項合計約 490.07 坪（室內／使用面積）；權值表產權面積合計 847.21 坪（含公設持分）
- 實際規劃位置：超市 B1F、托嬰中心 2F、區民活動中心 2F（皆在南棟），1F 60 個單元全數為店面
- B1F 因超市與機電設備佔用，可售車位僅剩 9 個
備標觀點
- 市有分回與捐贈公益設施之規格需求必須逐項單獨抄出並嚴格落實，避免混合影響後續交接 §2.2.4
- 托嬰中心與區民活動中心之機電、空調與消防系統應採獨立設計，以配合公家機關營運維護需求 §2.3.3
- 公益設施捐贈可同步申請都市更新容積獎勵，出資者應精算捐贈面積與獎勵效益之最佳配置 §2.3.3
- 🔴 前輪「公益設施壓在最高單價樓層」的判斷已被推翻：三項全在 B1F 與 2F，對 1F 店面的排擠數＝0，機會成本遠低於原估
- 但衍生新的審議風險：托嬰中心官方規格明訂「1 樓優先」，實際規劃在 2F 屬未依優先順序，審議時可能被要求說明或調整
- 區民活動中心「不得設置於地下室」的限制已被遵守（規劃在 2F），此點無風險
- ⚠️ 不要把兩組面積相減當成「可釋出面積」：以平均公設比 35.57% 對齊口徑後，三項合計實際落差僅約 +55.78 坪（+11.4%），而非表面上的 +357 坪（+72.9%）
- 且 35.57% 是全案平均公設比（含住宅），非住宅空間公設比通常不同，本估算未分層、殘差 ±數十坪，不足以支撐「可釋出 N 坪可售面積」之結論
- 若要把公益設施面積當投標籌碼，須先以釋疑取得三項設施的室內面積官方數字
- 🔴 托嬰中心 430㎡ 的定性自相重疊，建議列入釋疑：需求說明書 2.2.4「市有土地分回需求」把它列為市府分回，2.3.3 卻要求公益設施「應以捐贈樓地板面積方式為之」，且都更容積獎勵辦法第 7 條要求產權無償登記為公有
- 兩種定性的財務效果完全不同：若屬無償捐贈，430㎡ 不從市府權利價值扣抵，而是換取 3.10% 容積獎勵；若屬市有分回，則由市府自身應分配價值支付。直接動到分回試算與更新後總值的拆分
09都市設計指引
| 綠覆率 | 100% |
| 一樓用途 | 地面層及二層北側規劃商業空間（店鋪），並設置公益設施、超級市場及住宅門廳 |
| 結構選項 | 需求說明書未指定結構等級（簡報成本模擬採 SRC 第三級、地上 24 層／地下 6 層） |
| 停車方式 | 停車需求內部化，規劃地下停車場（汽車位294戶），機車位評估一戶一車位 |
近零碳建築(建築效能等級1+級) 綠建築標章 耐震建築 淨零建築
建築規劃擬建1幢2棟集合住宅，需符合近零碳建築1+級、綠覆率100%、雨水滯洪量2倍等降溫城市專案與都市設計管制規範。
條款規定
本案細節
備標觀點
- 近零碳建築1+級與高標準滯洪要求將增加直接工程成本，出資者應於備標預算中精確編列 §2.4.2
- 住宅門廳應氣派獨立，商場出入口與住宅動線應嚴格分離，以符合高端住宅市場定位與居住品質 §2.2.3
- 公共藝術設置費用可依公私共有產權比例計算工程造價，出資者應提前進行整體藝術規劃 §2.3.5
- 需求說明書未指定結構等級；簡報之成本模擬係以 SRC 第三級、24F／B6 推算，投標時結構選型直接影響 33.88 萬/坪的營建單價基準
- 近零碳／能效 1+ 級與綠建築標章為契約義務（使照後 2 年內取得），須計入成本並納入工期
- 貯集滯洪量須達每㎡ 0.156㎥ 以上（雨水逕流標準 2 倍），屬臺北市降溫城市計畫要求，設計成本不可忽略
G4
G4 · 招商評選
CH 10–12
10資格條件
單一公司或合作聯盟
| 條件 | 單一申請人 | 聯盟領銜 | 聯盟成員 | 聯盟總和 |
|---|---|---|---|---|
| 資本額（億） | 4.5 | 2.3 | — | 4.5 |
| 淨值（億） | 19.0 | 12.5 | — | 19.0 |
流動比 ≥ 1.2・負債比 ≤ 75.0%・實績類別 住宅或商業建築物（建築物使用類組B類、G類、H類）（公告日前 10 年內）
申請人可採單一公司或3家以內合作聯盟方式參與，需符合財務實收資本額4.5億元及淨值19億元等門檻，並具備10年內都更與4,0000㎡開發實績。
條款規定
本案細節
備標觀點
- 從投標方角度：若單一公司資本額或淨值不足，可透過與優質建商組聯盟填補門檻，但需注意專案公司持股限制與連帶責任。
- 從投標方角度：都更與開發實績皆可引進協力廠商充實，備標時應提早確認協力廠商專屬合作承諾書與實績證明檔。
- 從投標方角度：金融或保險機構參與投標時，可依特殊條款排除部分財務比率或連帶責任限制，增加出資彈性。
11評選方式 + 共負比試算機
方式：序位法（總評分轉序位，以序位總和最低者為最優申請人），共負比上限 42.68%
評分配置
| 類別 | 配分 | 評分重點 |
|---|---|---|
| 壹、出資計畫書 | 70 | 公司簡介、財務與實績能力及企業社會責任 15｜整體開發構想＋建築設計 30｜營建計畫＋管理維護計畫 10｜財務及權利變換計畫 15 |
| 貳、簡報與答詢 | 10 | 簡報 20 分鐘、答詢 20 分鐘，出席簡報及答詢人數不得超過 6 人 |
| 參、共同負擔比率 | 20 | 以共同負擔比率承諾書所載比率值計算；對應給分級距表在招商文件中留白 |
| 肆、扣分 | — | 出資計畫書逾 100 頁：超過 1–5 頁扣 1 分、6–10 頁扣 2 分、11 頁以上扣 3 分 |
共負比得分矩陣
公式請參考申請須知，未自動試算
評選採資格審查與綜合評選兩階段，綜合評選以序位法辦理，共同負擔比率占20分且不得高於公告值42.68%。
條款規定
本案細節
- 本招商案公告共同負擔比率為42.68%，共同負擔比率承諾書與計畫書不一致時以承諾書為準。 §4.2.3
- 綜合評選簡報時間為20分鐘，答詢時間為20分鐘，出席簡報及答詢總人數不得超過6人。 §5.3.4
- 出資計畫書總頁數以100頁為限，超過1~5頁扣1分，超過6~10頁扣2分，超過11頁以上扣3分。 §4.2.1
- 共同負擔 80.31 億元之 14 項明細（物價調整日 114.04）：重建費用 51.00 億佔 63.51%
- 管理費用（本案僅揭露四項）合計 16.85 億／21.56%，其中風險管理費 10.21 億／12.71% 為單項第二大
- ⚠️ 12.71% 是「占共同負擔總額比率」，不是風險管理費費率，兩者不可與法定費率上限直接比較
- 依 113 年版提列邏輯反推本案風險管理費隱含費率約 14.57%~15.91%（最寬鬆基數 → 扣營業稅與廣告銷售管理費後之基數），已頂到「貸款期間逾 36 個月加計、上限 16%」的絕對天花板
- 113 年版基準費率表：基地 3,000–4,000㎡ 為 12.50%~13.50%、全表最高（5,000㎡ 以上）14.00% ⇒ 本案隱含費率已超過基準費率表全部格位
- 管理費用依 113 年版應為五項（專業營建管理費、廣告銷售、信託、人事行政、風險管理），本案僅揭露四項，未見專業營建管理費（該項僅自組更新會或代理實施者得提列）
- 四項內部拆解自洽（誤差 0.027 億）：人事行政 3.058 億（基數 61.16 億 × 5%）、廣告銷售 3.609 億（30 億×6%＋20 億×4.5%＋30.31 億×3%）、信託殘值近乎 0
- 稅捐 2.30 億已拆明：印花稅 704.62 萬（0.09%）＋營業稅 2.23 億（2.79%），營業稅循環解複驗得 2.237 億與文件吻合，無漏列
- 權利變換費用 6.18 億／7.70%、貸款利息 3.48 億／4.33%、營業稅 2.23 億／2.79%
- 容積移轉費用與公共設施費用皆為 0，本案不走容移，成本結構單純
- 營建工程平均單價 33.88 萬/坪、更新成本 54.24 萬/坪（113.02 造價要項、SRC 第三級、24F/B6）
- 公告共負比 42.68% ＝ 共同負擔 80.31 億 ÷ 更新後總值 188.15 億（已驗算吻合）
備標觀點
- 從投標方角度：共同負擔比率承諾是決定勝負的核心，須在財務可行性與評選給分級距之間精確計算出最佳出價。
- 從投標方角度：出資計畫書須嚴格控制在100頁內，避免因頁數超標而被扣分，影響關鍵序位排名。
- 從投標方角度：簡報與答詢團隊代表須由經理級以上人員領軍，充分準備20分鐘簡報與20分鐘統問統答。
- ⚠️ 共負比對應給分表（不合格＋12 級距）在申請須知附件 9 與附件 21 中級距與分數皆留白，投標人無從計算讓利可換得幾分，本頁因此不提供試算機
- 重建費用 63.51% 受造價要項拘束難壓縮，可議項集中在管理費用 21.56%
- 🔴 風險管理費不是讓利空間，是最大的隱藏財務風險：隱含費率已在 16% 上限，委員只要按基準費率表（12.50%~14.00%）打回，出資者分回即直接減少，且依契約 5.4.2 不得據此求償
- 契約 5.4.2 為單向鎖死：核定共負比高於承諾者按承諾、低於承諾者按核定 ⇒ 出資者只能拿 min(核定, 承諾)，讓利承諾一旦寫下即無回頭路
- 契約 5.4.1 唯一允許重新檢討共負比的理由是「政策或法令變更致法定容積放寬」，與住三 225%→300% 直接連動，是唯一的調整閥門
- 委員先例（同段鄰案富邦大安267，審議會紀錄檔名即標註「信維市場」）：核定風險管理費 16%、人事行政 5%、銷售管理 5.71% 全數以上限提列，共負比 39.33% 經審議修正為 39.21%
- ⚠️ 本案公告共負比 42.68% 高於鄰案核定的 39.21% 達 3.47 個百分點，同一審議會、同街廓，投標時應預期被拿來對照
- 審議會主席裁示（3 處紀錄，屬通則）：「以共同負擔比率維持不變或減少為原則」⇒ 估價修正不得導致共負比上升，是明確且反覆強調的立場
- 「整建住宅／整宅」在委員意見庫四大類 8,000+ 則中命中 0 則 ⇒ 整宅容積規則的審議尺度是歷史空白，風險定價須加緩衝
- 建議把「風險管理費被打 9 折」列為基準情境編列準備金，並預先備妥計算式佐證（貸款期間月數之進位方式，鄰案有因此被要求修正的先例）
- 每讓 1 個百分點共負比約當 1.90 億元（以 189.85 億計）
- 共負比同時是資格門檻（高於 42.68% 即不合格）與 20 分配分，屬「先過門檻再比分數」雙重性質
- 序位相同時第二順位比序即為「共負比最低者」，共負比在同分情境下仍是決勝點
12時程規劃
| 事項 | 日期 |
|---|---|
| 綜合評選 | 另行通知 |
本案於115年7月29日公告，8月28日釋疑截止，12月1日截標，並於12月2日進行資格審查。
條款規定
本案細節
- 招商公告日期為2026-07-29，釋疑截止日為2026-08-28，本中心回覆釋疑截止日為2026-09-29。 §5.4
- 投標申請截止日期為2026-12-01下午5時，預計召開資格審查作業日期為2026-12-02上午10時。 §5.4
- 申請文件送達地址為臺北市信義區福德街84巷50號1樓臺北市住宅及都市更新中心。 §4.4.3
- 契約時程鏈：簽約後 180 日內提計畫草案 → 中心同意後 120 日內報核 → 核定後 90 日內請建照 → 建照後 180 日內開工 → 開工後 5 年內取得使照
- 使照後 180 日內囑託權變登記、產權移轉後 5 個月內提成果報告、使照後 2 年內取得標章與能效 1+
- 🔴 期限一（最硬）：實施者同意函（附件 1，臺北市政府 114.12.29 府授都新字第 1140156022 號）要求「完成招商作業及徵得出資人起 1 年內」報核（≈ 116.12），逾期市府得依行政程序法第 123 條第 3 項廢止同意處分＝整案作廢
- 期限二：整宅專案 50% 容積獎勵綁定「117.10.02 前報核事業及權變計畫併同變更都市計畫」，逾期降為基準容積 30%（非全損）；本專案計畫受理期間另至 120.12.31 為止
- 期限三：整宅專案計畫另要求「核定之日起 1 年內申請建造執照」，未辦者回復原都市計畫（獎勵全失）；契約 4.1.5.1 自訂更嚴的「核定後 90 日內請照」已把此風險壓縮
- 期限四：開工備查起 5 年內完工（得展延 1 次 1 年；不可抗力與契約 22.2.1 除外情事不受此限）
- 中心於說明會表示：招商評選到報核至少 2.5～3 年，加拆除興建約 5 年，合計約 8 年
備標觀點
- 從投標方角度：招商備標期約為4個月，時間充裕但涉及多項資格文件及出資計畫書撰寫，應建立倒排工期表。
- 從投標方角度：若對招商文件條款或評選範疇有疑慮，務必於8月28日前提釋疑，確保後續規劃不致偏離官定標準。
- 從投標方角度：最優申請人獲選後須在規定時限內完成專案公司設立與簽約，投標前即應排定籌設流程。
- 契約給的報核路徑（180＋120 日＝約 10 個月 → 約 116.10 報核）不是為了趕 117.10.02，而是為了趕同意函的 1 年（116.12）——這才是契約時程訂那麼緊的真正原因
- 以此排程，117.10.02 其實尚有約 10 個月緩衝；真正會卡的是同意函的 1 年。前輪「時程零緩衝」的敘述是把兩個期限搞混了
- 契約 22.2.1 把「法規／政策變更」定性為除外情事，效果僅止於免責與展延，不會回頭調整共負比或分回條件
- 代拆程序至少 1 年且不含在中心公布的期程內，宜在財務模型中另計時間成本
G5
G5 · 費用與契約
CH 13–15
13費用結構
管理服務費（總額 1.5 億）
| 期 | % | 金額（萬） |
|---|---|---|
| 第 1 期 | 40% | 6,000 |
| 第 2 期 | 25% | 3,750 |
| 第 3 期 | 15% | 2,250 |
| 第 4 期 | 10% | 1,500 |
| 第 5 期 | 10% | 1,500 |
公共藝術費：造價 1%（建築物造價（直接工程成本）1%，以不計入共同負擔為原則，由出資者負擔）
管理服務費用由出資者依契約給付給實施者，簽約與動土典禮等相關活動費用由出資者負擔。
條款規定
- 管理服務費用指本中心實施本案所收取之費用，由出資者負擔並依出資契約約定給付予本中心。 §2.1.34
- 申請人須自行負擔參與本招商案所支出之各項費用。 §2.2.10
- 簽約儀式及開工、動土、上樑、完工等典禮相關費用，概由最優申請人或專案公司全額負擔。 §6.5.3
- 乙方應自行籌集與負擔工程、權利變換、貸款利息、各項審議、規費及稅捐等相關與衍生費用。 §4.4.1
- 乙方應負擔本案管理服務費用1.5 億元（15000 萬元），該費用不得納入共同負擔費用，並分五期給付甲方。 §4.4.4
- 實際拆遷安置費超出核定計畫表定費用部分應由乙方自行負擔，不得計入共同負擔費用。 §4.4.6
- 符合都市更新費用提列總表之費用得提列共同負擔，並以核定權利變換計畫載明數額為準，最高上限42.68%。 §5.4.1
- 經都更審議會議決不得提列為共同負擔之費用，應由乙方自行吸收負擔。 §4.4.10
- 5.4.2 共負比單向鎖死：核定共負比高於投標承諾者以承諾值為準、低於承諾者以核定值為準 ⇒ 出資者只能取 min(核定, 承諾)，且不得據此終止契約或請求補償
- 5.4.1 唯一重檢事由：僅「因政策或法令變更致法定容積放寬」時得重新檢討共同負擔比率（與住三 225%→300% 直接連動）
- 21.7.6 股權維持義務：興建期間領銜公司持股須 ≥51%、各成員 ≥10%、專案公司實收資本額維持 ≥4.5 億元。例外：領銜公司為保險機構者，維持或高於專案公司成立時之股權比例即可
- 13.3 預售屋款信託：由乙方自行辦理，與甲方無涉，且不得對外宣稱由甲方保管
- 24.4.3.1 逾期未點交：按土地當期申報地價年息 10% 計收使用補償金。限制條件：先給 90 日辦理移轉，屆期未辦者甲方再自「期限屆滿 30 日之翌日起」計收 ⇒ 實際緩衝約 120 日，非逾期即刻起算
- 24.4.3.5 非可歸責乙方終止：已給付之管理服務費（1.5 億元）仍不退還
- 24.4.2.7／24.4.2.9 可歸責乙方終止：履約保證金全額沒收；扣抵後不足部分仍得追償（含重新招商差價）；乙方已支出之興建成本不予返還
- 22.2.1 除外情事：法規或政策變更定性為除外情事，效果僅止於免責與展延，不會回頭調整共同負擔比率或分回條件
本案細節
- 出資者需按出資契約約定時程將實施者管理服務費用納入全案財務計畫專款給付。 §2.1.34
- 本案招商文件撰擬、法律諮詢及不動產估價顧問廠商不得參投，以維護招商公平性。 §3.2.7
- 基地內如有公有土地分回或捐贈回饋公益設施，需依公共藝術設置辦法編列設置公共藝術費用。 §2.1.13
- 管理服務費給付時程為簽約3日內付6000 萬元、報核30日內付3750 萬元、取得建照30日內付2250 萬元、一樓樓板勘驗30日內付1500 萬元、取得使照30日內付1500 萬元。 §4.4.4
- 由乙方協助辦理計畫修正或變更時，所有衍生費用均由乙方負擔，不得納入共同負擔費用。 §4.1.4
- 本案營建剩餘土石方申請傾倒或自行處置所生費用均由乙方負擔，且不得提列為共同負擔費用。 §4.4.19
- 本案公共藝術設置費用以不計入共同負擔為原則，由乙方全額負擔。 §4.4.20
- 委託3家專業估價者所生費用（包含領銜估價者費用）由乙方負擔並得提列共同負擔費用。 §7.4.2
- 管理服務費用 1 億 5,000 萬元（含稅），分 5 期：40%／25%／15%／10%／10%
- 第一期 6,000 萬須於簽約翌日起 3 日內給付——是本案最前置的現金流壓力點
- 第二期 3,750 萬（報核後 30 日）、第三期 2,250 萬（建照後 30 日）、第四期 1,500 萬（1F 樓板勘驗後 30 日）、第五期 1,500 萬（使照後 30 日）
- 本案委託 3 家專業估價者之費用（含領銜者）由乙方負擔，但得提列共同負擔
- 營建剩餘土石方處理費、公共藝術設置費、計畫變更衍生費用，皆由乙方負擔且不得提列共同負擔
- 實際拆遷安置費超出核定費用提列總表部分，由乙方自行負擔不得計入共同負擔
備標觀點
- 從投標方角度：評估投資效益時，除營建與利息成本外，亦須將實施者管理服務費及行銷典禮費用精確編入財務試算。
- 從投標方角度：備標階段的顧問費、檢核費及保證金利息成本均為無法退還之沉沒成本，需提前做好預算控管。
- 契約風險對投標報價的影響：管理服務費1.5億元為硬性自付成本且無法列入共同負擔，投標人需將其直接列入公司營運成本估算。
- 契約風險對投標報價的影響：共同負擔比率上限鎖定於42.68%，若實際工程造價暴增或審議刪減提列額度，超出部分將完全由乙方自行吸收。
- 契約風險對投標報價的影響：剩餘土石方處置與公共藝術費用皆無法提列共同負擔，備標時須嚴格精算土方清運市場行情與各項專案規費。
- 契約風險對投標報價的影響：拆遷安置費若超出現金補償或表定預算，超出金額無法扣抵共同負擔，須建立嚴謹的地主安置溝通機制以控管費用。
- 管服費 1.5 億全額不得列入共同負擔，等於直接壓縮出資者利潤，須在投標財務模型中獨立編列
- 「審議會議決不得提列之費用由乙方吸收」是開放式風險條款，實務上常見於容獎申請費、額外設計變更
- 3 家估價者費用可提列共負擔，但估價結果採「對權利人最有利者」領銜——對出資者是不對稱條件
- 5.4.2 的單向鎖死是本案最須注意的契約設計：讓利承諾一旦寫進標單即無回頭路，而審議把共負比砍下來的好處不歸出資者
- 配合風險管理費隱含費率已在 16% 上限（見 Ch11），投標定價應把「審議打折」當基準情境而非風險情境
- 24.4.2.7／.9 的組合是本案最大單筆曝險：終止時履保金 1.32 億全沒、興建成本不退、且差價仍可追償——上限不封頂
- 24.4.3.1 的 120 日緩衝是前輪漏記的限制條件；排程時可據此安排點交作業，不必按「逾期即刻計息」設計
- 21.7.6 的保險機構例外，對以保險業領銜的投標聯盟是實質有利條件，組隊時值得納入考量
14保證金時程
| 項目 | 金額 | 繳交時點 |
|---|---|---|
| 申請保證金 | 3,000 萬 | 得採金融機構即期本票/支票/保付支票、郵政匯票、匯款、我國銀行連帶保證書（效期至少270日）或設定質權之定期存款單繳納 |
| 履約一期 | 6,600 萬 | 至遲於簽訂出資契約前5日繳交，申請保證金得轉為部分第一期履約保證金，保證書效期至少6年以上 |
| 履約二期 | 6,600 萬 | 於都市更新權利變換計畫核定發布實施之翌日起5日內繳納 |
| 保固保證金 | 3% × 核定共同負擔提列總表之新建工程費用 ×(1−公告共負比 42.68%)，無條件進位至百萬元 | 屆滿 1 年及 3 年勘驗正常各退還 30%，屆滿 5 年勘驗正常退還餘款 40% |
申請保證金為新臺幣3,000萬元；履約保證金分兩期發放，第一期與第二期各為新臺幣6,600萬元。
條款規定
- 申請人應於提出申請前或同時繳納申請保證金新臺幣3,000萬元整。 §4.3.1
- 簽訂出資契約前5日內須繳交第一期履約保證金新臺幣6,600萬元整，申請保證金得轉充為部分第一期履約保證金。 §6.2.5
- 都市更新權利變換計畫核定發布實施之翌日起5日內，須繳納第二期履約保證金新臺幣6,600萬元整。 §6.2.5
- 如提供偽造變造文件、重大異常關聯、撤回申請或獲選後放棄簽約，本中心得沒收全部申請保證金。 §4.3.4
- 履約保證金總額為1.32 億元（13200 萬元），分為兩期各6600 萬元繳納。 §19.1
- 第一期履約保證金6600 萬元應於簽約日前5日內繳交，得由原申請保證金轉納。 §19.2
- 第二期履約保證金6600 萬元應於事業計畫及權利變換計畫核定發布實施翌日起5日內繳納。 §19.3
- 保固保證金依核定計畫工程費3%乘以(1-公告共同負擔比率)計算，於驗收點交完成翌日起7日內一次繳付。 §20.2
- 可歸責於乙方事由致中途停工、違約或不履行契約時，甲方得逕予押提並沒收履約保證金。 §19.6
本案細節
- 保證金得採即期支票、本票、匯款、銀行書面連帶保證書或設定質權之金融機構定期存款單繳納。 §4.3.2
- 若採用銀行連帶保證書，申請保證金連帶保證書有效期自截止收件日起至少須達270日以上。 §4.3.2
- 第一期履約保證金若採用銀行連帶保證書，其有效期間自簽約日起至少應達6年以上。 §6.2.6
- 履約保證金得採金融機構支票、匯票、銀行連帶保證書或設定質權之定期存款單繳納。 §19.4
- 履約保證金於完成建物驗收點交、成果備查、應繳款項兌領、提出保固保證及交付標章後無息退還。 §19.5.1
- 乙方逾期未繳納保固保證金時，甲方得逕行押提履約保證金為現金；經催告仍不繳納者得沒收履約保證金。 §20.2
- 保固保證金於屆滿第1年及第3年且無爭議時各退還30%，餘款於屆滿5年後經勘驗正常無息退還。 §20.3.3
備標觀點
- 從投標方角度：申請保證金可善用銀行連帶保證書或定存單質權設定，降低備標期間的現金流資金擠壓風險。
- 從投標方角度：簽約前須即時籌措第一期履約保證金差額（3,600萬元），需預先向合作銀行申辦額度以確保依限簽約。
- 契約風險對投標報價的影響：履約保證金1.32億元資金凍結時間長達數年，若採用銀行連帶保證書需計入長期額度利費與展期成本。
- 契約風險對投標報價的影響：保固保證金扣留長達5年，分階段退還機制需配合嚴謹的施工品質管理與住戶售後服務維護機制。
- 契約風險對投標報價的影響：違約金或代為改善費用可直接自履約保證金扣抵，若保證金不足需於30日內補足，否則面臨解約風險。
15拆遷補償安置
| 拆遷補償對象 | 基地內1棟地上6層鋼筋混凝土造合法建築物（1591建號等482筆建號）及相關地上物 |
| 面積依據 | 合法建築物謄本登記面積（17,450.48 ㎡）及未辦建物第一次登記實測面積 |
| 查估方 | 實施者委託之專業不動產估價師 |
| 安置對象 | 本基地內土地及合法建築物所有權人、權利變換關係人與現住戶 |
| 安置期間 | 自拆遷興建起至竣工交屋登記接管止 |
| 可提共負之窗口 | 都市更新事業計畫及權利變換計畫核定發布實施所載之拆遷補償視窗期 |
| 窗口外負擔 | 視窗期外負擔由出資者吸收或依出資契約約定辦理 |
地上物拆遷補償與住戶中繼安置由出資者規劃協助，提列共同負擔費用需於規定時間窗口內核實辦理。
條款規定
- 出資者應負責本基地規劃設計、興建及負擔相關成本，並依出資契約約定履行義務 §2.3.6
- 拆遷補償、安置與租金補貼費用需符合提列共同負擔之時間窗口規定 §2.4.3
- 時間窗口外所衍生之額外費用由出資者全額吸收負擔，不得列入共同負擔 §2.4.3
- 乙方應負責辦理發放或提存都更條例第52條補償金，費用由乙方負擔且不得請求甲方返還。 §4.1.5
- 實際分配面積與應分配面積有差異時，應協助甲方通知相關權利人於接管日起30日內繳納或領取差額價金。 §7.5
- 甲方得於聽證前通知乙方不參與分配，乙方應於指定期限內將補償金匯至指定帳戶以取得房地所有權。 §7.8.2
- 乙方承諾提供私有土地及建物所有權人與權利變換關係人超額選配價金95折優惠。 §5.4.3
- 乙方得與超選者簽訂超額選配契約，價金依第一次對外公開銷售價格乘以95折計算。 §8.5.2
本案細節
- 拆遷對象為基地內1棟地上6層鋼筋混凝土造建物（共482筆建號）及其他地上物 §1.5.2
- 面積核算以謄本登記17,450.48平方公尺與實測面積為依據，由實施者委託之估價師評估 §1.5.2
- 出資者應妥為考量住戶提出之中繼住宅、搬遷補助與過渡期生活需求 §2.4.3
- 選配總價值找補價差在應分配權利價值10%以內為多選，逾10%為超選；超選者需經甲方同意。 §8.5.1
- 更新前一樓得優先選配一樓店舖，更新前三樓以上及一二樓住宅選配南棟相應區位住宅；地下超市及活動中心由公有土地優先分回。 §8.5.1
- 多選地主自接管日起30日後仍未繳納差額價金者，報請主管機關限期繳納及強制執行，登記加註不得移轉。 §4.5.3
備標觀點
- 時間窗口外拆遷補償成本為出資者之重大風險點，備標時應精算搬遷時程與預備金規模 §2.4.3
- 住戶對中繼住宅與搬遷補貼寄予厚望，出資者宜擬定完善之安置計畫以提升拆遷順暢度 §2.4.3
- 出資者應與實施者緊密合作辦理搬遷說明會，加速安置作業以避免拖延開工日期 §3.1.2
- 契約風險對投標報價的影響：不願參與分配者的現金補償金由乙方先行墊付，若甲方選擇不分配，乙方須承擔資金墊付與後續處分銷售風險。
- 契約風險對投標報價的影響：超額選配給予95折優惠將直接減少乙方的銷售利潤空間，備標測算時應精算價格折數對整體專案收益的影響。
- 契約風險對投標報價的影響：地主差額價金逾期未繳需透過強制執行追討，其追討成果全數移轉乙方，乙方不得向甲方請求補足價金。
- 工期若因出資者因素展延，展延期間之租金補貼須由出資者自行負擔，不可轉嫁共同負擔（115.04.11 說明會）
- 營業損失不予補貼（中心明確表態），但 1F 店面 60 戶為主要抗性來源，宜在整合方案中預留其他讓步空間
- 租金補貼額度由估價師依謄本面積、樓層、區位、臨路條件計算，屬可預估成本
G6
G6 · 投標策略
CH 16–19
16相對前次招商調整考古
本案為首次招商，無相對前次資料。
17逐字稿全文檢索
輸入關鍵字即時搜尋全文，含發言者與主題標籤。
18未整合戶整合策略
針對 53 戶未整合提出策略建議。
現況：已表達參與意願，尚未完成選配
建議策略：程序性落後而非意願問題：決標後優先安排完成選配簽署，是最快提升參與率的一群
現況：待規劃內容確定後再決定
建議策略：觀望主因是看不到成果：以更新後實景圖、單元權利價值試算與讓利後找補金額對照表溝通
現況：對分回條件仍有疑慮
建議策略：逐戶製作「更新前權利價值→應分配→選配單元→找補金額」四欄對照，把差額具體化再談讓利
現況：現階段不參與選配
建議策略：多為高齡或現金流受限：優先提供低樓層、低總價單元，並提出差額價金分期方案
現況：含未辦繼承，無法聯繫（4 人）
建議策略：屬程序性障礙：協助戶政地政查址與繼承登記；財務模型須預留代拆程序 1 年以上時程
現況：未辦建物第一次登記；未辦竣者更新後分配價值歸臺北市
建議策略：須先辦竣建物第一次登記或取得土地持分；出資者可出資協助辦理登記換取整合進度
19風險與機會評估
SWOT 結構：內部 S/W、外部 O/T。
- 大安區信義路四段／大安路二段完整街廓，雙捷運大安站（淡水信義線＋文湖線）步行可及，區域比較案例成交 130–200 萬/坪支撐更新後定價
- 公辦都更由住都中心任實施者，出資者不需自行取得地主同意書，整合風險大幅前置
- 權屬與地籍單純：單一宗地、全數同一使用執照、無容積移轉需求、公有僅 17.16%
- 容積獎勵已確定達基準容積 100%（總容積 2 倍），獎勵爭取風險已消除，規劃不確定性低
- 模擬選配已完成並公開 728 戶／299 車位（可售 294）逐戶權值表，更新後價值錨點明確，財務模型可直接校準
- 更新後總銷 189.85 億、可售車位 294 個，量體具規模經濟
- 共負比 42.68% 同時是資格門檻（高於即不合格）與 20 分配分，但對應給分級距表在招商文件中留白，讓利效益無法計算
- 管理服務費 1.5 億全額不得列入共同負擔，且第一期 6,000 萬須於簽約後 3 日內給付
- 履約保證金 1.32 億（分二期各 6,600 萬）另加保固保證金，資金占用重且發還期長達 5 年
- 共同負擔 80.31 億中重建費用 51.00 億（63.51%）受造價要項拘束，可壓縮空間集中於管理費用 16.85 億（21.56%）
- 找補結構不利：318 筆須繳納 15.82 億、遠多於 203 筆領取 8.31 億，其中 101 筆須繳 500 萬以上，讓利壓力具體且持續
- 設計開挖率 79.36% 超出允建 73.75%，須靠都更審議放寬 5.61%，未過則地下 6 層／299 車位須調整，衝擊 10.06 億車位收益
- 🔴 風險管理費隱含費率 14.6%~15.9% 已頂到 113 年版 16% 上限，且契約 5.4.2 單向鎖死——委員按基準費率表（12.50%~14.00%）打回時，出資者分回直接減少且不得據此求償
- 🔴 最硬期限是實施者同意函的「徵得出資人起 1 年內報核」（≈116.12），逾期市府得廢止同意處分＝整案作廢；117.10.02 只是獎勵由 50% 降為 30%
- 本案公告共負比 42.68% 高於同段鄰案（富邦大安267）審議核定的 39.21% 達 3.47 個百分點，同一審議會將被直接對照
- 「整建住宅／整宅」在委員意見庫 8,000+ 則中命中 0 則，整宅容積規則的審議尺度無先例可循，風險定價須加緩衝
- 北棟屬出資者分回但地主選配率僅約 15%，南棟二房超額逾 2 倍——出資者自售的部分去化壓力最大
- 信維大樓已列黃單危險建築物（114.02.27 北市都建字第1146085275號），限期修繕補強是尚未消滅的義務
- 基地落在捷運信義線 50M 限建範圍內，與地下 6 層規劃疊加；捷運影響評估費用明訂由出資者負擔
- 契約 5 項高額財務曝險：股權維持 21.7.6、預售屋款信託 13.3、逾期未點交年息 10% 24.4.3.1、非可歸責終止管服費 1.5 億不退 24.4.3.5、可歸責終止履保金全沒且扣抵不足仍可追償＋興建成本不退 24.4.2.7/.9
- 53 戶尚未參與選配（含 5 戶失聯、8 戶產疑戶）；代拆程序至少 1 年且不含在中心公布期程內
- 共負比是本案唯一可量化的競爭維度；但讓利空間不在風險管理費（隱含費率已在 16% 上限），可著力處是管理費用中費率未頂到上限的項目——投標前應先取得五項拆表
- 契約 5.4.1 的「政策或法令變更致法定容積放寬」是唯一可重新檢討共負比的閥門，與住三 225%→300% 直接連動，宜在出資計畫書預留對應條款
- 三項公益設施全部在 B1F 與 2F、1F 店面排擠數＝0，機會成本遠低於原估；1F 60 個單元完整保留為最高單價店面
- 320 個機車位完全未計價，是第四條未估價產品線
- 住戶訴求高度集中在「分回不足、希望讓利」，讓利可同時換取評選分數與整合順暢度，一舉兩得
- 若住三容積率由 225% 調整為 300% 之法令在本案報核前通過，依中心說明將一律適用，屬潛在上檔
- 車位可售 294 個模擬選配僅 90 個被選（30.6%），剩餘車位去化與定價是出資者可掌控的收益變數
- 北棟原則保留予出資者分回，對可售產品組合有主導空間
- 更新後總銷採 188.15 億或 189.85 億？此為共負比分母，兩者對應 42.68% 與 42.30%（差 0.38 個百分點）
- 共同負擔比率對應給分表之 12 個級距與對應分數為何？公告文件（PDF 與 Word 原始檔）皆為空白
- 應分配權利價值 10,784,277,491（需求說明書表 4）與 10,775,192,110（權利價值表總計）差 908 萬，以何者為準
- 更新前各戶明細（簡報第 57 頁完整版）可否提供？現有招商文件僅節錄 3 筆，無法逐戶檢核分算
- 臺北市不動產估價師公會 114.7.11 新範本是否適用？簡報載明將參採，附件 9（115.07 定版）未納入
- 設計開挖率放寬 5.61% 是否已與都更審議取得共識？未通過時的調整方案為何
- 容積獎勵超出 50% 上限之無效額度（更正後 18.95%），出資者是否仍須逐項申請並負擔申請成本
- 托嬰中心 430㎡ 究竟屬「市有分回」（2.2.4）或「無償捐贈公益設施」（2.3.3）？兩條文並存，直接動到分回試算與更新後總值拆分
- 2F 與 24F 露臺是否同 3F 無法登記產權？權值表的露臺隱含單價 21.6%~22.3% 是否適用於這兩處
- 管理費用五項中的專業營建管理費，本案是不適用（住都中心為實施者）還是漏列／併入他項？請提供五項拆表
- 風險管理費之貸款期間月數與加計基數如何認定？（鄰案有因月數進位方式被要求修正之先例）
- 320 個機車位是否納入權利變換分配範圍？未計價是刻意排除或待補
- 同意函「徵得出資人起 1 年內」報核之起算日如何認定？非可歸責事由致逾期而被廢止同意處分時，責任如何歸屬
- 測量報告未涵蓋界址與共同壁認定，是否另有委託鑑界？現況圖是否足以支撐退縮線規劃前提
- 三個所有權人數版本（土地 516／建物 520／權值表 526）與 2F 市府分回三個面積數字（120.12／209.40／340.58）以何者為準
投標前必查事項
- 於 115.08.28 前依附件 23 格式提送釋疑，優先處理總銷口徑與給分級距表兩項（直接影響投標定價）
- 以 189.85 億與 188.15 億雙口徑各跑一次財務模型，確認共負比承諾值在兩種分母下皆可執行
- 拆解共同負擔 14 項並先反推各項隱含費率（不是看占共負總額比率），確認哪些項目未頂到法定上限才是真正的可壓縮處
- 把「風險管理費被審議打 9 折」列為基準情境編列準備金，並預先備妥計算式佐證（尤其貸款期間月數之認定）
- 檢核同意函 1 年報核期限（≈116.12）的倒推排程，這比 117.10.02 更早也更嚴重
- 確認核定後請照期限的銜接：整宅專案計畫給 1 年、契約 4.1.5.1 只給 90 日，設計與請照作業須依 90 日排程
- 釐清 2F／24F 露臺產權定性對銷售說詞與定價的影響，並反映在可售面積與去化假設
- 針對北棟（出資者分回、選配率僅 15%）擬具體去化策略，納入出資計畫書「整體開發構想」章
- 評估黃單身分作為公共安全急迫性論述的運用方式（限期修繕補強＝不更新即須自費補強）
- 確認自身或聯盟符合：實收資本額 4.5 億（領銜 2.3 億）、淨值 19 億（領銜 12.5 億）、流動比 1.2 倍、負債比 ≤75%、總負債 ≤權益 3 倍
- 確認都更實績 1 件與開發實績累計 40,000㎡（得以協力廠商實績替代，須簽協力承諾及切結書）
- 將管服費 1.5 億（不得提列共負擔）與簽約後 3 日內 6,000 萬現金流納入資金計畫
- 檢核報核期限的倒推排程：簽約→180 日草案→120 日報核（≈116.10），須先滿足同意函的 1 年（≈116.12），117.10.02 反而尚有約 10 個月緩衝；確認都計變更併送可行性
- 評估設計開挖率未獲放寬之備案（地下層數與車位數調整）對總銷 10.06 億車位收益的影響
- 出資計畫書控制在 100 頁內，避免逾頁扣分（最高扣 3 分）
G7
G7 · 附錄
CH 20–21
20圖資總覽
招商簡報、申請須知附件、訪商簡報的關鍵圖資。
（圖資需另行上傳到部署環境的 ./img/ 目錄，建議用相對路徑而非 base64。）
21宇豐不動產估價師聯合事務所簡介
成立 2015 年・專業 · 誠信 · 公正 · 客觀
宇豐不動產估價師聯合事務所成立於民國 104 年 5 月，由胡毓忠所長與陳志豪副所長共同領導，迄今持續深耕不動產估價專業領域，現由四位合夥估價師共同執業，建立完整且穩定之專業服務體系。本所長期承辦公私部門各類須經審議程序之估價案件，服務範圍涵蓋公辦及民辦都市更新權利變換、容積代金、協議價購、公有不動產標租標售、法院爭訟與瑕疵不動產估價。相較一般估價服務，本所深耕都更審議流程、權利價值分配實務、居民溝通協調與制度研究，能將市場價格判讀、法令規範與審查需求整合為可被機關、權利人及專業審議檢驗之估價成果。
78
件都更權變估價
近十年承攬都市更新相關重要案件累計達 78 件。
45
件本所領銜
由本所領銜辦理都市更新權利變換估價案件 45 件。
12
件市府核准已核定
都市更新案件已通過市府核准核定 12 件，含公辦及民辦案件。
96%
法院採信率
依公報與通則執行之瑕疵鑑定案件，139 件判決中 133 件獲採信。
主持人與專案估價師
胡毓忠
所長／計畫主持人／不動產估價師
胡毓忠估價師具逾二十年不動產估價實務經驗，長期承辦政府部門各類須經審議程序之估價案件，涵蓋都市更新權利變換、非事業用及非公用不動產、容積代金、協議價購與礦權價值等評估。其現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，並任台北市不動產估價師公會副理事長，熟稔審議機制運作、估價合理性檢核與機關審查重點，能統籌專案策略並支援公聽會、審議會之專業說明。
現職
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 所長
- 臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 台北市不動產估價師公會副理事長
- 中國文化大學推廣教育部估價講師
- 財政部國有財產署教育訓練講師（107 年起）
專長
- 都市更新權利變換估價及審議配合
- 非事業用、非公用不動產估價及審議
- 容積代金、協議價購、礦權價值評估
- 財務報導公允價值評估
- 政府部門審議案件估價合理性檢核
產業貢獻
- 民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核及機關審查重點
- 擔任台北市不動產估價師公會副理事長，參與估價制度與同業專業發展
- 長期承辦政府機關須經審議程序之估價案件，累積審議意見回應與專業說明經驗
陳志豪
副所長／專案估價師／不動產估價師
陳志豪估價師現任宇豐不動產估價師聯合事務所副所長，臺北市執業逾十年，具地政與法律雙學位背景，專長於都市更新權利變換、權利價值分配爭議及瑕疵不動產估價。其主筆全聯會第九號公報、第三號及第五號估價作業通則，並參與台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本建立；近十年依該等規範執行之瑕疵鑑定案件法院採信率達 96%。於本類公辦都更案件中，能結合法理基礎、市場判讀與審議資料編製經驗，支援高爭議標的之專業說明。
學歷
- 國立政治大學地政學系碩士，碩士論文《瑕疵不動產價值減損之評估》
- 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系學士
- 國立臺北大學法律學系財經法律組學士（雙主修）
現職
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 副所長（109 年至今）
- 中華民國不動產估價師公會全國聯合會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會專案工作委員會副主委、理事、監事
- 中國文化大學推廣教育部不動產估價師學分班講師（108 年至今）
專長
- 都市更新權利變換估價與權利價值分配爭議釐清
- 瑕疵不動產估價，包含海砂屋、結構傾斜、滲漏水及污名價值減損
- 法院爭訟案件不動產價值評估
- 基準地查估及地價人員教育訓練
- 不動產謄本 AI 辨識與估價作業數位轉型
產業貢獻
- 主筆全聯會第九號公報及第三、第五號估價作業通則，並主筆台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本等 6 件公報通則
- 近十年依公報與通則執行之瑕疵鑑定案件，139 件判決中 133 件獲法院採信，採信率達 96%
- 連續 8 年於中國文化大學推廣教育部授課，累計逾 480 小時、培育 300+ 位學員
- 創立「估價白話文」YouTube／Podcast 頻道，累計觀看逾 17 萬次
- 與方睿科技合作開發不動產謄本 AI 辨識系統，已正式上線營運
服務範圍與專業資格
業務範圍
- 都市更新權利變換估價（公辦、民辦、自主更新、危老重建）
- 權利價值分配分析、更新前後不動產價值評估及審議資料編製
- 容積移轉合理市場價格評估、容積代金估價及協助檢核
- 土地合建分配比例分析、聯合開發估價及備標前期評估
- 非事業用及非公用不動產估價、公有不動產標租標售、國有不動產估價
- 市價徵收協議價購價格評估、地上物查估、公營住宅市場租金評估
- 法院爭訟、瑕疵不動產及特殊權利關係估價
- 不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置作業支援
公會認證與資格
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 所長胡毓忠民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 所長胡毓忠現任台北市不動產估價師公會副理事長
- 副所長陳志豪現任全聯會研究發展委員會副主委
- 副所長陳志豪現任台北市公會研究發展委員會副主委、專案工作委員會副主委、理事、監事
- 副所長陳志豪具不動產估價師、不動產經紀人、仲裁人及企業與無形資產評價分析師（CVA）國際認證
- 團隊受託撰寫瑕疵不動產估價範本，並參與研擬估價作業通則及公報
- 團隊擔任財政部國有財產署、文化大學推廣教育部及地方政府地價人員教育訓練講師
代表案件
公部門合作臺北市住宅及都市更新中心新北市住宅及都市更新中心財團法人都市更新研究發展基金會
合作建商遠雄建設國揚建設富邦建設璞元建設
公辦都更
臺北市信義區雅祥段一小段公辦都更案
| 位置 | 臺北市信義區雅祥段一小段 |
| 規模 | 35 筆土地 |
| 複雜度 | 信義區公辦都更案區位條件敏感，需配合公部門程序、評選與審議節點，並在高市場關注度下建立更新前後估價依據。 |
本所作為領銜估價團隊，負責整體估價作業整合、審議配合及跨單位協調。案件經驗可支援投標階段對公辦都更資格、費用與執行風險之判讀。
新北市永和區保福段公辦都更（永和大陳社區）
| 位置 | 新北市永和區保福段 |
| 規模 | 173 筆土地 |
| 複雜度 | 新北市規模最大、產權最複雜之公辦都更案，權利人眾多且權利價值協調難度高。 |
本所長期參與權利價值協調與分配作業，累積大型複雜產權整合之實戰經驗，能依審議程序與檢核重點建立估價邏輯，協助處理公辦都更案中高難度權利人爭議。
臺北市中正區永昌段公辦都更（南機場整宅／南機場公寓）
| 位置 | 臺北市中正區與萬華區交界 |
| 規模 | 8 筆土地 |
| 複雜度 | 南機場整宅屋齡高、結構老化，屬市府積極推動之公辦都更案件，居民溝通及更新前權利價值釐清要求高。 |
本所協助估價及高難度居民溝通，將更新前後價值、合法建物價值與權利分配邏輯轉化為可供審議及說明會使用之專業資料。
臺南市北區東興段都市更新事業計畫及權利變換計畫案
| 位置 | 臺南市北區東興段 |
| 規模 | 4 筆土地 |
| 複雜度 | 公辦都更案件需同時配合地方主管機關審議要求與區域市場判讀，並將權利價值分配成果轉化為可審查之權變資料。 |
本所以領銜估價角色辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫之估價作業，支援審議資料與專業說明。案件已核定，作為本所跨縣市公辦都更審議配合能力之代表實績。
已領銜核定民辦
臺北市大安區大安段一小段都市更新權利變換計畫案
合作建商：富邦建設股份有限公司
| 位置 | 臺北市大安區大安段一小段 |
| 規模 | 22 筆土地 |
| 複雜度 | 位處臺北市核心區，市場價格敏感度高，權利變換價值評估需兼顧個別條件差異、區位價格判讀及審議合理性。 |
本所以領銜估價角色統籌更新前後價值評估、審議資料編製與意見回應，協助案件通過核定。該案反映本所在高價值都市區段辦理民辦都更權變估價之執行與審議配合能力。
臺北市松山區美仁段二小段都市更新事業計畫及權利變換計畫案
合作建商：元利建設股份有限公司
| 位置 | 臺北市松山區美仁段二小段 |
| 規模 | 74 筆土地（原 54 筆） |
| 複雜度 | 土地筆數多且歷經範圍調整，權利變換估價需處理多筆土地條件差異、更新單元調整及審議過程中價格合理性說明。 |
本所以領銜估價角色辦理更新事業計畫及權利變換計畫相關價值評估，協助釐清多筆土地之權利價值分配基礎。展現本所處理多筆土地更新單元之估價整合能力。
臺北市南港區玉成段二小段都市更新權利變換計畫案
合作建商：忠泰建設股份有限公司
| 位置 | 臺北市南港區玉成段二小段 |
| 規模 | 5 筆土地 |
| 複雜度 | 南港區重點都更區段，建商需求明確、權利人協調具高度時效要求。 |
本所領銜辦理更新前後價值評估與權利變換計畫，協助業主完成事業計畫送審並通過核定，建立本所在南港區之執行實績。
新竹市東區東明段都市更新事業計畫及權利變換計畫案
合作建商：禾豐都市開發有限公司
| 位置 | 新竹市東區東明段 |
| 規模 | 9 筆土地（原 8 筆） |
| 複雜度 | 新竹科技園區周邊都更案件，需兼顧科技廊帶之區位溢價與權利變換審議合理性。 |
本所領銜辦理估價作業，整合新竹市場行情與審議要求。案件已核定，作為本所跨北部都會區民辦都更領銜核定實績。
本案投標適合性
- 近十年都更權利變換估價案件累計 78 件，其中本所領銜 45 件、已核定 12 件，具備穩定案件量與審議通過實績。
- 公辦都更案經驗橫跨臺北、新北、新竹、桃園、臺南、高雄，能整合不同地方政府審議制度與在地市場行情判讀。
- 公部門合作涵蓋臺北市/新北市住都中心、都市更新研究發展基金會；私部門合作橫跨遠雄、國揚、富邦、璞元等知名開發業者。
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核與機關審查重點，能精準對應審查意見。
- 團隊具永和大陳社區、南機場整宅等高難度公辦都更溝通協調經驗，可處理權利人眾多、產權複雜及居民疑義密集之案件。
- 副所長陳志豪具地政與法律雙學位背景，能就土建持分不均、法定空地、瑕疵建物與權利價值爭議建立具法理基礎之估價說明。
- 本所熟悉海砂屋、結構傾斜、滲漏水等瑕疵不動產價值減損評估，並能將瑕疵專業轉化為都更權變估價與溝通資料。
- 團隊長期承辦政府機關需審議案件，具審議資料編製、公聽會及審議會專業說明、審查意見回應與核定後修正經驗。
- 結合不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置能力，可提升大規模土地及建物清冊處理效率，降低手動資料錯誤風險。
📍 台北市信義區松山路 421 號 17 樓之 1 · ☎ 02-25232553 · ✉ ernezt.chen@gmail.com